Το 2016 οι νέες αντικειμενικές αξίες

Στα τέλη Ιανουαρίου 2016 θα είναι έτοιμο το νέο αυτόματο σύστημα αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, οι αντικειμενικές αξίες δεν προβλέπεται να τροποποιηθούν νωρίτερα από τον Ιανουάριο του 2016, κάτι που σημαίνει ότι οι φόροι στα ακίνητα θα επιβάλλονται με τις πλασματικές τιμές που ισχύουν σήμερα.

Δηλαδή στην περίπτωση που η κυβέρνηση επιθυμεί από το 2015 να εξορθολογίσει σταδιακά τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων, (όπως προανήγγειλε ο Πρωθυπουργός την περασμένη Παρασκευή) θα πρέπει να μειώσει τους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.

Σε κάθε περίπτωση, το ηλεκτρονικό σύστημα θα έχει ολοκληρωθεί στις αρχές του 2016 και η αναπροσαρμογή της αξίας των ακινήτων θα γίνεται αυτόματα, χωρίς να απαιτείται η συνδρομή επιτροπών, προκειμένου να αποφανθούν για τις νέες τιμές σε κάθε ζώνη. Το ηλεκτρονικό σύστημα θα αντλεί στοιχεία από όλη την Ελλάδα, που θα προέρχονται από φορείς, την Τράπεζα της Ελλάδος, τις κτηματικές υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών και τα υποθηκοφυλακεία. Στόχος είναι να δημιουργηθεί μία ενιαία πλατφόρμα την οποία θα χρησιμοποιούν πλέον όλοι οι φορείς του δημοσίου, από πολεοδομίες, δήμους, ΔΕΗ, επιμελητήρια, υπουργείο Οικονομικών, κλπ.

Με τις τιμές που θα «βγάζει» το σύστημα θα υπολογίζονται οι φόροι των ακινήτων, καθώς και τα τέλη που επιβάλλονται κατά περίπτωση. Θα δημιουργηθεί, δηλαδή, ένας μαθηματικός τύπος με βάση τον οποίο θα προκύπτουν οι τιμές ζώνης και το μόνο που θα αλλάζει είναι ο συντελεστής για τη φορολόγηση των ακινήτων, ανάλογα με τα έσοδα που θέλει να εισπράξει το δημόσιο.

Σε κάθε περίπτωση, οι στρεβλώσεις που δημιουργούνται στην αγορά ακινήτων από τις σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ των πραγματικών τιμών και των αντικειμενικών αξιών είναι δεδομένες. Σύμφωνα με τον Θεόδωρο Μητράκο, επικεφαλής του τμήματος Ανάλυσης της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά μέσο όρο, οι αντικειμενικές τιμές σήμερα είναι υψηλότερες κατά 15%-20% από τις εμπορικές τιμές σε πανελλαδικό επίπεδο. Η παραπάνω εκτίμηση δόθηκε από τον κ. Μητράκο, στο πλαίσιο σχετικής συζήτησης που πραγματοποιήθηκε στο χθεσινό 9ο RED Business Forum. Ταυτόχρονα, ο κ. Μητράκος σημείωσε ότι ακόμα πιο σημαντικό είναι το γεγονός ότι υπάρχουν τεράστιες αποκλίσεις από περιοχή σε περιοχή.

«Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι πολύ ακριβές περιοχές του Λεκανοπεδίου (με βάση το ύψος της αντικειμενικής τιμής), αλλά και οι πολύ υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις, οι εμπορικές αξίες σήμερα είναι εξαιρετικά χαμηλές και βρίσκονται στο μισό, ή ακόμα και στο 1/4 της αντικειμενικής τιμής», τόνισε χαρακτηριστικά ο κ. Μητράκος. Στις πολύ ακριβές περιοχές, οι πωλητές επιχειρούν να απαλλαγούν από την υψηλή φορολογία (π.χ. ΕΝΦΙΑ και συμπληρωματικός φόρος), ενώ στις πολύ φθηνές υπάρχει άμεση οικονομική ανάγκη άντλησης ρευστότητας, με αποτέλεσμα κι εκεί οι ζητούμενες τιμές πώλησης να είναι εξαιρετικά χαμηλές.

Ωστόσο, κατά τον κ. Μητράκο, υπάρχουν και περιπτώσεις όπου ισχύει το αντίθετο, δηλαδή περιοχές όπου οι αντικειμενικές τιμές είναι εξαιρετικά χαμηλές. Πρόκειται για περιοχές όπου, για λόγους κοινωνικής πολιτικής, οι τιμές παρέμειναν σε «συμβολικό» ύψος, καθόλη τη διάρκεια των τελευταίων ετών, πολύ χαμηλότερο από το ελάχιστο κόστος κατασκευής των 750 ευρώ/τ.μ.

Σε κάθε περίπτωση, η εξίσωση των αντικειμενικών τιμών με τις πραγματικές αποτελεί ένα πάγιο αίτημα των φορέων της αγοράς ακινήτων, καθώς, με τον τρόπο αυτό, θα υπάρξει δικαιότερη κατανομή των φορολογικών βαρών, ενώ, ταυτόχρονα, θα διορθωθούν οι σημερινές στρεβλώσεις.